Perché i prezzi delle case non risalgono? Istat: -0,4% nel 2017

di Emiliano Sgambato

6 aprile 2018

3' di lettura

I prezzi delle case in Italia registrano ancora un segno meno su base annua, nonostante il piccolo miglioramento negli ultimi mesi del 2017: l’Istat certifica infatti un calo dello 0,3% nell’ultimo trimestre del 2017 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, e un +0,1% rispetto al terzo trimestre (dovuto però alle nuove costruzioni). In tutto il 2017 le quotazioni sono scese dello 0,4%.

La risalita dei prezzi è il tassello che continua a mancare alla ripresa immobiliare, che dal punto di vista delle compravendite è in atto da qualche anno, con il 2017 che ha fatto sfiorare i 543mila acquisti: ormai il sostanziale ritorno a un livello che gli operatori ritengono vicino a quello fisiologico (seppur ancora lontano dai livelli del 2006, che rimangono comunque un’eccezione nelle serie storiche del settore).

La media negativa del trend delle quotazioni certifica il proseguimento di una sostanziale stagnazione a livello nazionale. Questo non vuol dire però che non ci siano eccezioni e “segni più”, registrati ad esempio a Milano e nelle zone più richieste delle grandi città. Le ultime elaborazioni di immobiliare.it parlano ad esempio di un incremento dei prezzi dello 0,3% nei primi tre mesi del 2018 nei capoluoghi con oltre 250mila abitanti (nei centri più piccoli il calo è però dello 0,7%); secondo il portale, Venezia, Firenze e Bologna guidano la risalita, male invece il Sud.

Resta comunque il fatto che, lo dice l’Eurostat, l’Italia è l’unico Paese europeo che non ha ancora visto una inversione di tendenza dei prezzi. Come mai?
È la grande questione che si pongono anche gli analisti: in realtà in molti avevano previsto una risalita che, seppur in termini blandi, sarebbe già dovuta iniziare. A parte le diverse dinamiche nazionali interne, le differenze con la maggior parte degli altri Paesi europei sono comunque almeno quatto.

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Innanzitutto l’Italia è in questi anni rimasta più indietro sotto il profilo della crescita del Pil e dell’occupazione ed è stata al centro di turbolenze dei mercati finanziari anche per la debolezza del sistema bancario, causata a sua volta per molta parte proprio dalle sofferenze da asset immobiliari. Un potere d'acquisto più basso e bassa fiducia, unite ad un lungo periodo di stretta creditizia, hanno indebolito la domanda, che resta soprattutto legata alla prima casa e che non è in grado di sostenere prezzi più elevati degli attuali.

In secondo luogo in Italia – a causa di un tradizionale attaccamento al mattone da parte delle famiglie, con proprietari non disposti ad abbassare subito le loro “pretese” sul mercato – non c’è stato un veloce crollo delle quotazioni come spesso è successo all’estero dopo la crisi subprime. Quindi il processo di calo, nonostante abbia portato a perdere in media oltre il 25% del valore del residenziale, è stato più lento che altrove e così sta succedendo anche con la risalita. Non si può poi non considerare il punto di partenza delle quotazioni, con il grande boom che prima della crisi ha portato i prezzi alle stelle e ha reso senza dubbio più lungo il percorso di riallineamento.

L’eccesso di offerta da smaltire, inoltre, accumulata negli anni delle compravendite dimezzate e alimentata dal peso fiscale che spinge a liberarsi degli immobili, si sta rivelando più alta del previsto. E sconta anche l’incognita degli asset derivanti da crediti incagliati (Npl) ancora da piazzare sul mercato.

Infine, con l’introduzione dell’Imu bisogna considerare che in Italia è aumentato di molto il peso fiscale sulla casa, con un effetto inevitabilmente depressivo sui prezzi.

Tornando ai dati dell’Istat diffusi oggi 6 aprile, «nel quarto trimestre 2017, secondo le stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, aumenta dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e diminuisce dello 0,3% nei confronti dello stesso periodo del 2016 (era -0,8% nel terzo trimestre)».

La flessione tendenziale «è dovuta al calo dei prezzi delle abitazioni esistenti (-0,5%, in attenuazione da -1,3% del trimestre precedente) mentre quelli delle abitazioni nuove rallentano, registrando una variazione nulla (da +0,5% del terzo trimestre)». Su base congiunturale «il lieve incremento dell’Ipab è dovuto unicamente ai prezzi delle abitazioni nuove (+0,7%) mentre quelli delle abitazioni esistenti risultano stabili». In media, nel 2017, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,4% rispetto al 2016 (quando la variazione sul 2015 era stata pari a -0,8%).
Rispetto al 2010, nota infine l’Istituto di Statistica, «nel 2017 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 15,1% (-1,4% per le abitazioni nuove, -20,5% per le esistenti)». Prima del 2010 le rilevazioni Istat nono esistevano, ma il calo era già in atto.