Danni da infiltrazione: chi è il responsabile?
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Le infiltrazioni d'acqua in condominio
I danni da infiltrazioni d'acqua sovente rappresentano motivo di aspri scontri, soprattutto in ambito condominiale, perché non è sempre così facile individuare le relative responsabilità e rivolgere le conseguenti azioni per ottenere l'eventuale risarcimento del danno.
In tali casi, infatti, occorre un attento studio del singolo caso concreto, in particolare, sulla base della documentazione e dei rilievi anche fotografici che dimostrino la causa dalla quale origina il danno.
Compito tutt'altro che agevole, soprattutto in considerazione dell'ampia casistica di danni che possono verificarsi.
Il primo passo da compiere è stabilire con esattezza l'origine dell'infiltrazione a seguito di apposito sopralluogo tecnico effettuato in loco.
Cosa si intende per infiltrazioni?
Tralasciando aspetti particolarmente tecnici, basti rilevare che per infiltrazione si intende solitamente un fenomeno fisico che si realizza con l'attraversamento di un liquido in una superficie solida.
Con specifico riferimento alle infiltrazioni che riguardano le nostre case, spesso l'acqua si insinua nei muri, pareti o anche nei lastrici solari cagionando, in alcuni casi, danni di non poco conto.
Le modalità attraverso le quali si manifesta una infiltrazione sono diverse e imputabili a cause altrettanto diverse, e in particolare: umidità, gocciolamento continuo, stillicidio o, ancora, chiazza bagnata estesa sulla superficie interessata.
Nella maggior parte dei casi, la classica infiltrazione si nota sui soffitti delle nostre abitazioni, ma spesso può riguardare anche il pavimento e, in questo caso, ci si trova di fronte a una umidità di risalita.
Responsabilità per infiltrazioni: profili generali
Preliminarmente alla individuazione dei criteri guida per la ripartizione delle responsabilità in caso di danni da infiltrazioni, occorre individuare il riferimento normativo da cui partire per l'analisi tema.
Tale norma è rappresentata dall'art. 2051 c.c. che espressamente dispone che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
L'applicabilità di tale articolo nei rapporti in ambito condominiale è stata affermata, ormai da diverso tempo, dalla giurisprudenza nazionale (Cass., 6 novembre 1986, n. 6507) nelle ipotesi in cui i difetti o guasti delle parti comuni danneggino una proprietà esclusiva e, ovviamente, viceversa.
Responsabilità di natura oggettiva
Al riguardo, occorre, in primis, precisare che la responsabilità disciplinata dall'art. 2051 c.c. è di tipo oggettivo.
Ciò significa che, il mero verificarsi dell'evento dannoso è considerato condizione necessaria e sufficiente ai fini della configurabilità della responsabilità, non richiedendosi né la pericolosità della cosa, oggetto di custodia, né la verifica in ordine all'elemento soggettivo della colpa gravante sul soggetto-custode.
Il nesso di causalità fra danno arrecato e responsabilità può venire meno soltanto allorquando intervenga un evento oggettivo esterno rappresentato dal c.d. caso fortuito.
La dottrina e la giurisprudenza hanno delineato l'istituto del caso fortuito come un fattore non riconducibile al comportamento del soggetto responsabile ma all'elemento causale esterno caratterizzato dalla imprevedibilità e inevitabilità.
In altri più specifici termini, per caso fortuito deve intendersi un accadimento imprevedibile e non altrimenti evitabile che si verifica indipendentemente dalla volontà o dall'azione del soggetto tale da rendere impossibile l'adempimento della obbligazione.
Custode responsabile per le infiltrazioni
Chiarita la natura oggettiva della responsabilità disciplinata dall'art. 2051 c.c., occorre ora analizzare la figura del custode responsabile.
Al riguardo, occorre precisare che in ambito condominiale, l'individuazione del custode responsabile ex art. 2051 c.c. tenuto al risarcimento del danno, come rilevato, non è sempre di immediata risoluzione.
Il custode è essenzialmente il soggetto tenuto a esercitare il controllo sulla cosa dalla quale si genera il danno. In tale categoria si annovera certamente il proprietario della res, ma in determinati casi può rientrarvi anche il danneggiato.
È il caso, ad esempio, in cui il danno sia stato cagionato da un bene comune, come ad esempio, la tubatura condominiale o facciata esterna tenuta in pessimo stata attraverso la quale si sia insinuata l'acqua causa della infiltrazione.
In questo caso, il condomino, che ha subito il danno da infiltrazione presso il suo appartamento, avrà diritto di ottenere il previsto ristoro. Ma questo sarà diminuito della quota dallo stesso condomino dovuta a titolo di spesa per il rifacimento o il miglioramento della facciata.
Danno da infiltrazioni: responsabilità del condominio o del singolo privato?
Al fine di correttamente individuare il soggetto responsabile tenuto al risarcimento del danno in un contesto condominiale, occorre operare un generale e preliminare distinguo fra le ipotesi in cui il custode della res che ha cagionato il danno sia il condominio, dal caso diverso in cui la cosa appartenga al privato.
Ciò in quanto, pur essendo il condominio il custode ex art. 2051 c.c. dei beni comuni e, pertanto, obbligato ad adottare tutte le misure necessarie per evitare che tali beni possano arrecare un danno ai singoli condomini o a terzi, in senso analogo, anche il singolo proprietario dell'appartamento può rispondere per eventuali pregiudizi cagionati dalle proprie cose.
A esempio, se il piatto doccia del bagno di un condomino provochi una infiltrazione al coinquilino del piano inferiore, è evidente che di tale danno ne risponde il privato, il quale dovrà risarcire il vicino di casa, personalmente o azionando l'eventuale polizza assicurativa.
Caso diverso si verifica nelle ipotesi in cui l'infiltrazione da acqua in un appartamento privato sia stata cagionata da una tubatura condominiale.
In tale caso, è evidente, sarà il condominio ad essere ritenuto responsabile e, conseguentemente, obbligato a rifondere il danno, tramite l'assicurazione condominiale.
Responsabilità concorsuale per infiltrazioni di acqua
La delimitazione delle responsabilità fra condominio e condomino non è sempre cosi netta, a esempio nelle ipotesi in cui le infiltrazioni sono causate da acqua piovana.
Il condominio, anche se custode delle parti comuni, non è sempre responsabile dei danni causati dalle perdite d'acqua provocate dalle piogge.
In alcuni casi, infatti, la responsabilità del danno può essere anche attribuita ai singolo condomini.
Al riguardo, la Corte di Cassazione ha chiarito che, se l'acqua piovana si infiltra attraverso un singolo terrazzo che non copre interamente l'edificio, è il proprietario dell'immobile a cui appartiene il terrazzo a dover risarcire il danno.
Al contrario, se il terrazzo da cui si è generata l'infiltrazione copre interamente il condominio, la responsabilità del danno e il relativo risarcimento, sarà ripartito per un terzo fra il proprietario dell'immobile e per due terzi fra i condomini le cui unità immobiliari sono coperte dal terrazzo (Cass., 10 giugno 2016, n. 12007).
Tale criterio di riparto delle responsabilità si fonda sulla regola generale della responsabilità solidale di cui all'art. 2055 c.c. a norma del quale nel caso in cui il fatto dannoso sia imputabile a più persone, ognuna di esse è obbligata in solido a indennizzare il nocumento (Cass., 12 marzo 2020, n. 7044).
Il controverso onere della prova in caso di infiltrazioni
Come rilevato, l'ottenimento di un risarcimento, a seguito di un pregiudizio da infiltrazione, non è immediato per il solo verificarsi dell'evento dannoso: occorre, infatti, adempiere a un articolato onere probatorio.
In particolare, il soggetto danneggiato deve dimostrare l'esistenza del nesso di causalità, ovverosia che il nocumento sia derivato dall'infiltrazione.
Sarà poi onere del custode dimostrare che il verificarsi del danno sia derivato da caso fortuito.
È evidente che, in tali casi, non può prescindersi dalla perizia di un professionista o, nei casi di più complessa risoluzione e di disaccordo fra le parti, è il giudice a stabilire, mediante la documentazione prodotta in atti, la causa del nocumento.
Risarcimento del danno da infiltrazione
Individuato il soggetto custode, lo step successivo è rappresentato dalla richiesta di risarcimento del danno cagionato dalle infiltrazioni.
Tale risarcimento potrà avvenire per equivalente o per forma specifica.
Nel primo caso il risarcimento consisterà in ristoro economico finalizzato a eliminare il pregiudizio economico subito.
Nel caso di risarcimento in forma specifica, invece, si procederà con l'eliminazione diretta del danno mediante specifiche azioni atte a riportare il bene alla medesima condizione precedente al danno.
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